Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego – kiedy może nastąpić?

Eksmisja lokatora, którego umowa wygasła lub została skutecznie wypowiedziana (to jest – na piśmie) w ramach zapisu tejże umowy najmu jest jak najbardziej możliwa, a nawet konieczna, jeśli dana osoba bez tytułu prawnego (a więc już bez umowy) nadal bezprawnie użytkuje lokal i nie chce się z niego wyprowadzić. Najważniejsze jest to, że aby działania były skuteczne, należy zaangażować w nie sąd, czyli złożyć do niego wniosek o eksmisję (o czym poniżej). Zarówno próba siłowego pozbycia się niechcianego lokatora, jak i wzywanie policji nie zdają się na nic, ponieważ – nawet, jeśli użytkuje mieszkanie bezprawnie – jest on chroniony zapisami ustawy o ochronie lokatorów.

Jak eksmitować lokatora – eksmisja lokatora bez umowy najmu

Aby skutecznie przeprowadzić eksmisję niechcianego lokatora, należy złożyć do sądu rejonowego (właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego) pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, do którego pozywający ma prawo własności. W pozwie powinno się zawrzeć wartość przedmiotu sporu (wedle przepisów jest to trzykrotność czynszu, którego pozwany nie uiszcza), a także uzasadnienie sytuacji i dokumenty pozwalające zweryfikować zarówno własność mieszkania powoda (odpis aktu notarialnego), jak i stosunek między wynajmującym i najemcą (kopia umowy najmu). Warto także pamiętać o tym, że osoba wynajmująca, której umowa najmu zakończyła się lub została skutecznie wypowiedziana, ale która jednocześnie nie chce opuścić lokalu, jest zobowiązana do wypłaty wynajmującemu odszkodowania w wysokości wartości miesięcznego czynszu (oczywiście płatne co miesiąc). Opłata od pozwu o eksmisję wynosi 200 złotych.

Warto przygotować się na to, że może dojść do cofnięcia eksmisji – w przypadku, w którym lokator odwoła się od wyroku i sąd uzna, że okoliczności, w których nie dopełnił opłat za mieszkanie będą dla niego łagodzące (dłużnik musi przedstawić je w odwołaniu), wówczas cała sprawa będzie musiała zakończyć się polubownie – rozłożeniem spłaty na raty bądź terminowym odroczeniem spłaty (zazwyczaj jednak takie sytuacje mają miejsce w sporach pomiędzy spółdzielniami czy wspólnotami mieszkaniowymi a ich lokatorami).

Eksmisja z prawem do lokalu socjalnego lub bez

Po przeprowadzeniu sprawy właściciel może skierować sprawę do komornika, który informuje lokatora o konieczności opuszczenia lokalu, a jeśli ten nie zastosuje się do wezwania – wówczas komornik przeprowadza postępowanie mające na celu usunięcie lokatora. Aby jednak do tego doszło, sąd musi wyznaczyć (w określonych przypadkach) lokal zastępczy (socjalny, komunalny). Podobnie przebiega eksmisja z mieszkania komunalnego (bez umowy najmu lub z umową), a także eksmisja z mieszkania socjalnego.

Może się przy tym zdarzyć, że dokonana zostanie eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego, jednak są to wyjątkowe przypadki (mają miejsce zazwyczaj wtedy, gdy eksmitowana osoba ma się gdzie przenieść lub wówczas, gdy nie odpowie ona na pismo sądowe wymagające uzasadnienia, że dana osoba ma prawo do lokalu socjalnego). Więcej informacji o okolicznościach, w których dochodzi do eksmisji, a także o drogach jej przeprowadzania na blogu Itogis, do którego lektury serdecznie zachęcamy.

Jak długo jest ważny nakaz eksmisji?

Do niedawna osoba z nakazem musiała opuścić lokal w ciągu 6 miesięcy od wydania takiego nakazu – obecnie jednak funkcjonuje okres ochronny, który trwa od listopada do marca (o którym pisaliśmy już w artykule Eksmisja z mieszkania własnościowego – kiedy, ile trwa, kto wnioskuje, kto przeprowadza?), a dodatkowo niemożliwa jest eksmisja na bruk – oznacza to, że osoba nie może być eksmitowana bez wskazania jej przez sąd (a właściwie określoną jednostkę samorządu terytorialnego) lokalu zastępczego – pomieszczeń, lokalu komunalnego czy socjalnego.

Czy można eksmitować osobę zameldowaną?

Wątpliwości dotyczące eksmisji osoby zameldowanej w lokalu pojawiają się zazwyczaj w przypadku członków rodziny. Prawo dopuszcza możliwość eksmisji osoby zameldowanej w danym lokalu – na przykład w sytuacjach przemocy domowej, uciążliwego alkoholizmu, utrudniania innym domownikom normalnego korzystania z mieszkania czy łamania porządku domowego i zasad współżycia rodzinnego. Wówczas również – tak jak w sytuacji opisanej powyżej – należy złożyć do sądu wniosek o eksmisję (przy czym w rodzinach, dla których założona została tak zwana Niebieska Karta postępowanie to jest ułatwione). Więcej informacji o eksmisji zameldowanego w mieszkaniu członka rodziny znajduje się w artykule Jak eksmitować męża lub żonę z mieszkania.

Zanim przejdziemy do meritum, musimy wspomnieć, że choć w mowie potocznej wykorzystuje się zwrot „wniosek o eksmisję”, to jest on – co do zasady – błędny, ponieważ do sądu składa się zwykle pozew o eksmisję, a cała sprawa kończy się wyrokiem – nakazującym lokatorowi opuszczenie i opróżnienie mieszkania, bądź utrzymującym w mocy jego prawo do zajmowania lokalu.

Eksmisja – przepisy, czyli kiedy eksmisja jest możliwa

Pozew o eksmisję, do sądu cywilnego można złożyć w następujących sytuacjach:

• gdy lokator nadal zajmuje mieszkanie, mimo wypowiedzenia mu umowy najmu przez właściciela, a także w momencie, w którym lokator przebywa w mieszkaniu, mimo upłynięcia terminu umowy najmu na czas określony;
• gdy lokator nie chce wyprowadzić się z zajmowanego lokalu mającego przejść prace rozbiórkowe lub remontowe (przy czym warunkiem wydania wyroku eksmisji w takiej sprawie jest obowiązek wskazania lokatorowi przez właściciela nieruchomości lub lokalu zastępczego);
• gdy lokator, który miał podpisaną umowę z właścicielem zmarł, a zamieszkujące z nim osoby nie chcą zawrzeć nowej umowy z wynajmującym;
• gdy lokal został zajęty siłą, bezprawnie, bez podpisania umowy z właścicielem i bez jego wiedzy;
• gdy spółdzielnia mieszkaniowa podjęła uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wobec obecnych lokatorów i współlokatorów;
• gdy współlokator (członek rodziny, sąsiad z mieszkania obok, mąż czy inna osoba) swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie;
• gdy mieszkanie zostało poddane licytacji komorniczej z uwagi na nieuregulowanie wierzytelności kredytowych przez właściciela.

W praktyce najczęściej eksmisje dotyczą sytuacji, w których lokatorzy nie płacą za wynajem lokalu (i wykazują przy tym złą wolę), gdy lokatorzy użytkują lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem, gdy zakłócają mir domowy innym lokatorom budynku lub gdy stanowią zagrożenie dla swojego współlokatora lub współlokatorki (ta sytuacja z kolei dotyczy najczęściej sprawców przemocy domowej).

Kogo nie można eksmitować?

Wedle polskiego prawa nie wszystkie osoby można eksmitować. Przepisy chronią przed „eksmisją na bruk” małoletnich, kobiety w ciąży, osoby z niepełnosprawnościami, osoby obłożnie chore, emerytów i rencistów oraz osoby bezrobotne. W przypadku tego ostatniego przykładu, a więc osób pozostających bez zatrudnienia, można domagać się spłaty czynszu w ratach lub z odroczeniem. Z kolei jeśli taka osoba zajmuje lokal należący do miasta, może ona zawrzeć umowę, wedle której będzie odpracowywać czynsz (najprawdopodobniej zostanie zatrudniona w spółce miejskiej). Dodatkowo eksmisji nie mogą być poddane osoby opiekujące się małoletnimi, obłożnie chorymi oraz osobami z niepełnosprawnościami.

Pozew o eksmisję męża – przed rozwodem, w trakcie czy po orzeczeniu sądu?

Szczególnym przypadkiem eksmisji jest eksmisja męża zamieszkującego wraz z żoną, a jednocześnie będącego sprawcą przemocy domowej. Ofiara może złożyć pozew o eksmisję na podstawie ustawy antyprzemocowej nawet wtedy, gdy pozostaje w związku małżeńskim z oprawcą, a w sądzie nie toczy się postępowanie rozwodowe.

Inną opcją jest złożenie wniosku o uregulowanie kwestii mieszkaniowych przy składaniu pozwu o rozwód. Jeśli dodatkowo sprawa była toczona z orzekaniem o winie małżonka, wówczas sąd najprawdopodobniej uzna za zasadne wydanie nakazu eksmisji współmałżonka, będącego sprawcą przemocy domowej (podobnie zostanie rozpatrzony pozew o eksmisję alkoholika, który swoim zachowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie).

Trzecia opcja, choć najmniej polecana, to złożenie pozwu o eksmisję męża już po zapadnięciu wyroku rozwodowego. Warto jednak tę kwestię uregulować przed lub w trakcie rozwodu, ponieważ konieczność wspólnego zamieszkiwania po orzeczeniu rozwodu (zwłaszcza, jeśli partner lub partnerka stosowali przemoc) może być naprawdę uciążliwe, a w niektórych przypadkach wręcz niebezpieczne.

Jak napisać pozew o eksmisję

Pozew o eksmisję powinien być skierowany do sądu właściwego dla miejsca pobytu pozwanego (jest on zwykle tożsamy z adresem domu lub mieszkania, z którego dokonana ma być eksmisja). Należy w nim oznaczyć strony postępowania, czyli powoda i pozwanego, a także wysunąć roszczenia (o eksmisję, zapłatę czynszu lub inne) oraz uzasadnić je (dla żony, której mąż jest alkoholikiem uzasadnieniem będzie niemożność pozostawania z nim pod jednym dachem ze względu braku poczucia bezpieczeństwa, a dla właściciela mieszkania bezprawnie zajmowanego – przedstawienie prawa własności do danej nieruchomości).

To może Cię zainteresować: Jak przygotować wniosek o eksmisję – wskazówki