Kiedy i jak przygotować pozew o eksmisję – praktyczne wskazówki

Eksmisja to jedno z narzędzi prawnych, które – po zapadnięciu wyroku sądu – umożliwia usunięcie osoby, której ten wyrok dotyczy, z zajmowanej przez nią nieruchomości – domu lub mieszkania. W polskim prawodawstwie ściśle określone są okoliczności, w których eksmisja może, a także te, w których nie może zostać wykonana. Większość osób kojarzy tę instytucję prawną z usuwaniem z mieszkań lokatorów, którzy nie opłacają czynszu, jednak eksmisja jest rozwiązaniem również wielu innych sytuacji. Jak przygotować pozew o eksmisję, kto może to zrobić, kogo nie można eksmitować z zajmowanego mieszkania i czy istnieje możliwość eksmisji właściciela nieruchomości? Odpowiedzi na te pytania znajdują się poniżej.

Zanim przejdziemy do meritum, musimy wspomnieć, że choć w mowie potocznej wykorzystuje się zwrot „wniosek o eksmisję”, to jest on – co do zasady – błędny, ponieważ do sądu składa się zwykle pozew o eksmisję, a cała sprawa kończy się wyrokiem – nakazującym lokatorowi opuszczenie i opróżnienie mieszkania, bądź utrzymującym w mocy jego prawo do zajmowania lokalu.

Eksmisja – przepisy, czyli kiedy eksmisja jest możliwa

Pozew o eksmisję, do sądu cywilnego można złożyć w następujących sytuacjach:

• gdy lokator nadal zajmuje mieszkanie, mimo wypowiedzenia mu umowy najmu przez właściciela, a także w momencie, w którym lokator przebywa w mieszkaniu, mimo upłynięcia terminu umowy najmu na czas określony;
• gdy lokator nie chce wyprowadzić się z zajmowanego lokalu mającego przejść prace rozbiórkowe lub remontowe (przy czym warunkiem wydania wyroku eksmisji w takiej sprawie jest obowiązek wskazania lokatorowi przez właściciela nieruchomości lub lokalu zastępczego);
• gdy lokator, który miał podpisaną umowę z właścicielem zmarł, a zamieszkujące z nim osoby nie chcą zawrzeć nowej umowy z wynajmującym;
• gdy lokal został zajęty siłą, bezprawnie, bez podpisania umowy z właścicielem i bez jego wiedzy;
• gdy spółdzielnia mieszkaniowa podjęła uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wobec obecnych lokatorów i współlokatorów;
• gdy współlokator (członek rodziny, sąsiad z mieszkania obok, mąż czy inna osoba) swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie;
• gdy mieszkanie zostało poddane licytacji komorniczej z uwagi na nieuregulowanie wierzytelności kredytowych przez właściciela.

W praktyce najczęściej eksmisje dotyczą sytuacji, w których lokatorzy nie płacą za wynajem lokalu (i wykazują przy tym złą wolę), gdy lokatorzy użytkują lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem, gdy zakłócają mir domowy innym lokatorom budynku lub gdy stanowią zagrożenie dla swojego współlokatora lub współlokatorki (ta sytuacja z kolei dotyczy najczęściej sprawców przemocy domowej).

Kogo nie można eksmitować?

Wedle polskiego prawa nie wszystkie osoby można eksmitować. Przepisy chronią przed „eksmisją na bruk” małoletnich, kobiety w ciąży, osoby z niepełnosprawnościami, osoby obłożnie chore, emerytów i rencistów oraz osoby bezrobotne. W przypadku tego ostatniego przykładu, a więc osób pozostających bez zatrudnienia, można domagać się spłaty czynszu w ratach lub z odroczeniem. Z kolei jeśli taka osoba zajmuje lokal należący do miasta, może ona zawrzeć umowę, wedle której będzie odpracowywać czynsz (najprawdopodobniej zostanie zatrudniona w spółce miejskiej). Dodatkowo eksmisji nie mogą być poddane osoby opiekujące się małoletnimi, obłożnie chorymi oraz osobami z niepełnosprawnościami.

Pozew o eksmisję męża – przed rozwodem, w trakcie czy po orzeczeniu sądu?

Szczególnym przypadkiem eksmisji jest eksmisja męża zamieszkującego wraz z żoną, a jednocześnie będącego sprawcą przemocy domowej. Ofiara może złożyć pozew o eksmisję na podstawie ustawy antyprzemocowej nawet wtedy, gdy pozostaje w związku małżeńskim z oprawcą, a w sądzie nie toczy się postępowanie rozwodowe.

Inną opcją jest złożenie wniosku o uregulowanie kwestii mieszkaniowych przy składaniu pozwu o rozwód. Jeśli dodatkowo sprawa była toczona z orzekaniem o winie małżonka, wówczas sąd najprawdopodobniej uzna za zasadne wydanie nakazu eksmisji współmałżonka, będącego sprawcą przemocy domowej (podobnie zostanie rozpatrzony pozew o eksmisję alkoholika, który swoim zachowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie).

Trzecia opcja, choć najmniej polecana, to złożenie pozwu o eksmisję męża już po zapadnięciu wyroku rozwodowego. Warto jednak tę kwestię uregulować przed lub w trakcie rozwodu, ponieważ konieczność wspólnego zamieszkiwania po orzeczeniu rozwodu (zwłaszcza, jeśli partner lub partnerka stosowali przemoc) może być naprawdę uciążliwe, a w niektórych przypadkach wręcz niebezpieczne.

Jak napisać pozew o eksmisję

Pozew o eksmisję powinien być skierowany do sądu właściwego dla miejsca pobytu pozwanego (jest on zwykle tożsamy z adresem domu lub mieszkania, z którego dokonana ma być eksmisja). Należy w nim oznaczyć strony postępowania, czyli powoda i pozwanego, a także wysunąć roszczenia (o eksmisję, zapłatę czynszu lub inne) oraz uzasadnić je (dla żony, której mąż jest alkoholikiem uzasadnieniem będzie niemożność pozostawania z nim pod jednym dachem ze względu braku poczucia bezpieczeństwa, a dla właściciela mieszkania bezprawnie zajmowanego – przedstawienie prawa własności do danej nieruchomości).

To może Cię zainteresować: Jak przygotować wniosek o eksmisję – wskazówki

O nas