Eksmisja z mieszkania własnościowego
Kiedy jest możliwa, ile trwa, kto o nią wnioskuje i kto ją przeprowadza?
Czy eksmisja z mieszkania własnościowego jest możliwa? Mogłoby się wydawać, że eksmisja właściciela mieszkania z jego własnego lokalu nie może dojść do skutku – właśnie ze względu na prawo własności. Niestety takie sytuacje zdarzają się w praktyce, dlatego warto wiedzieć, jak na stan posiadania lokalu będą wpływać różne okoliczności – od zakłócania porządku przez lokatora aż po zadłużenie mieszkania. Eksmisja może dotyczyć zarówno osoby posiadającej dany lokal, jak i osób wynajmujących go, a nawet lokatorów zameldowanych pod konkretnym adresem. W jaki sposób wygląda eksmisja, ile trwa, kogo można eksmitować z lokalu i jak bronić się przed nakazem opuszczenia domu lub mieszkania? Odpowiadamy na te i inne pytania związane z kwestią eksmisji z lokalu własnościowego.
Eksmisja z mieszkania własnościowego za niepłacenie czynszu
Eksmisja z mieszkania własnościowego za niepłacenie czynszu jest jak najbardziej możliwa – w takich sytuacjach wniosek o eksmisję do sądu składa wierzyciel, czyli najczęściej wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa, a także miasto lub gmina. Zanim jednak dojdzie do eksmisji, komornik wyznaczony do wyegzekwowania należności wierzyciela może zająć pensję dłużnika, należące do niego ruchomości (sprzęty znajdujące się w domu), zwrot podatku i inne jego dochody. Jeśli będzie to kwota wystarczająca na pokrycie długu, wówczas do eksmisji nie dojdzie – dłużnik musi jednak regulować dalsze opłaty za mieszkanie w odpowiednim czasie i pilnować terminowości, by znów nie dopuścić do podobnej sytuacji.
Eksmisja z mieszkania własnościowego po licytacji komorniczej
Jeśli majątek dłużnika, jego bieżąca pensja i inne zajęte przez komornika dobra nie będą równoważyć długu u spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej, wówczas ma ona prawo do wnioskowania do sądu o zlicytowanie nieruchomości na licytacji komorniczej – wedle zapisów ustawy o własności lokali. Jak to działa w praktyce? Jeśli – tak, jak wspomniano to powyżej – majątek dłużnika nie pokrywa jego długu u wierzyciela, komornik może wydać decyzję o zajęciu mieszkania (nieruchomości), by następnie wystawić to mieszkanie na sprzedaż. Przy dokonaniu transakcji, nowy nabywca staje się właścicielem mieszkania, a dłużnik traci tytuł własnościowy. Dodatkowo sam nabywca może ubiegać się o eksmisję „starych” lokatorów.
Komu przysługuje mieszkanie zastępcze po eksmisji?
Co do zasady, w Polsce – zgodnie z zapisami ustawy o ochronie lokatorów – nie można dokonać eksmisji „na bruk”. W każdej sytuacji dostępne jest rozwiązanie, wedle którego dłużników przenosi się do mieszkania socjalnego, zastępczego, a nawet do noclegowni czy pomieszczenia tymczasowego. Przede wszystkim warto jednak wiedzieć, że eksmisji nie wykonuje się w okresie pomiędzy 1 listopada a 31 marca, ze względu na czas jesienno-zimowy i trudne warunki atmosferyczne.
Mieszkanie zastępcze po eksmisji przysługuje lokatorom (a także właścicielom mieszkań) budynku, który musi przejść remont lub rozbiórkę – to oczywiście tymczasowe rozwiązanie. Inaczej sprawa wygląda z mieszkaniem socjalnym – tutaj prawo do tego typu lokum po eksmisji przysługuje między innymi kobietom w ciąży, osobom z niepełnosprawnościami, osobom ubezwłasnowolnionym, małoletnim, obłożnie chorym, rencistom, emerytom i osobom bezrobotnym. W przypadku, w którym takie osoby mogą zająć inny lokal (zamieszkać u rodziny czy znajomych), mieszkanie socjalne nie zostanie przyznane.
Ile trwa eksmisja z mieszkania?
Wszystko zależy od czasu, w którym podejmowane jest postępowanie komornicze, a później – licytacja danej nieruchomości. Sprawa może więc ciągnąć się nawet kilka miesięcy, przy czym należy również pamiętać o wspomnianym wyżej okresie jesienno-zimowym, kiedy to eksmisja – zgodnie z prawem – nie może być zrealizowana.
Jak bronić się przed eksmisją z mieszkania lub eksmisją z domu prywatnego?
Pierwszy sposób na obronę przed eksmisją to podjęcie rozmów z wierzycielem jeszcze na etapie wyłącznie groźby eksmisji. Gdy dłużnik zdaje sobie sprawę z tego, że zalega z opłatami, może zgłosić się do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej (lub do banku – w przypadku, gdy chodzi o brak terminowości w spłacie rat w ramach kredytu hipotecznego). Jeśli wykaże w ten sposób dobrą wolę, wówczas wierzyciel może „dogadać się” z nim co do rozłożenia spłaty na raty, czasowego zmniejszenia spłat z koniecznością uiszczenia niedopłaty w późniejszym terminie lub zaproponować mu inne, polubowne rozwiązania.
W przypadku, w którym doszło już do odbioru pozwu o eksmisję, osoba zagrożona takim postępowaniem powinna odpowiedzieć na pozew i opisać swoją sytuację – trudne warunki finansowe, niepełnosprawność i niemożność zarabiania pieniędzy, obecność małoletnich dzieci, ciąża i inne, niesprzyjające okoliczności będą argumentem dla sądu, by nie wydać wyroku o eksmisji. Więcej informacji o prawie rodzinnym, które może pomóc osobom w trudnej sytuacji materialno-życiowej, znajduje się na blogu Itogis – warto zajrzeć!
Eksmisja lokatora z mieszkania własnościowego
Eksmisja z mieszkania własnościowego osoby zameldowanej (także bez wiedzy właściciela) czy po prostu lokatora wynajmującego lokum nie jest sprawą prostą. Obecne prawo chroni lokatorów, dlatego rozwiązanie siłowe czy wezwanie policji nie przyniesie skutku. Sam właściciel nie może „usunąć” takiego lokatora – niezależnie od tego, czy niszczy on mienie właściciela, nadużywa alkoholu, uprzykrza życie sąsiadom, czy po prostu nie uiszcza należnych opłat. W takiej sytuacji jedynym wyjściem jest złożenie do sądu wniosku o eksmisję, którego konsekwencją będzie prawdopodobnie realizacja eksmisji przez komornika oraz wskazanie osobie czy rodzinie zajmującej mieszkanie lokalu zastępczego. Więcej informacji o postępowaniu eksmisyjnym wobec osób wynajmujących znajduje się w tekście Eksmisja niechcianego lokatora – jak wyglądają procedury.