Eksmisja niechcianego lokatora – jak wyglądają procedury?
Eksmisja z lokalu mieszkalnego – własnościowego, komunalnego, socjalnego – jest procedurą regulowaną obecnie przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Można z niej skorzystać w różnych okolicznościach – między innymi wtedy, gdy lokator nie chce opuścić wynajmowanego mieszkania czy też w sytuacji, w której jeden z mieszkańców uniemożliwia spokojne, wspólne zamieszkiwanie. Możliwa jest zarówno eksmisja lokatora zameldowanego, jak i zwykłego wynajmującego. Aby jej dokonać, należy postępować jednak zgodnie z prawem, włączając w całą sprawę sąd oraz komornika odpowiedzialnego za eksmisję – z lokalu komunalnego, własnościowego czy socjalnego. W jaki sposób to zrobić? Poniżej przedstawiamy różne warianty sytuacji, w których eksmisja komornicza będzie niezbędna do odzyskania własnego lokalu i wyprowadzenia z niego niechcianego lokatora.
Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego – kiedy może nastąpić?
Eksmisja lokatora, którego umowa wygasła lub została skutecznie wypowiedziana (to jest – na piśmie) w ramach zapisu tejże umowy najmu jest jak najbardziej możliwa, a nawet konieczna, jeśli dana osoba bez tytułu prawnego (a więc już bez umowy) nadal bezprawnie użytkuje lokal i nie chce się z niego wyprowadzić. Najważniejsze jest to, że aby działania były skuteczne, należy zaangażować w nie sąd, czyli złożyć do niego wniosek o eksmisję (o czym poniżej). Zarówno próba siłowego pozbycia się niechcianego lokatora, jak i wzywanie policji nie zdają się na nic, ponieważ – nawet, jeśli użytkuje mieszkanie bezprawnie – jest on chroniony zapisami ustawy o ochronie lokatorów.
Jak eksmitować lokatora – eksmisja lokatora bez umowy najmu
Aby skutecznie przeprowadzić eksmisję niechcianego lokatora, należy złożyć do sądu rejonowego (właściwego dla miejsca zamieszkania pozwanego) pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, do którego pozywający ma prawo własności. W pozwie powinno się zawrzeć wartość przedmiotu sporu (wedle przepisów jest to trzykrotność czynszu, którego pozwany nie uiszcza), a także uzasadnienie sytuacji i dokumenty pozwalające zweryfikować zarówno własność mieszkania powoda (odpis aktu notarialnego), jak i stosunek między wynajmującym i najemcą (kopia umowy najmu). Warto także pamiętać o tym, że osoba wynajmująca, której umowa najmu zakończyła się lub została skutecznie wypowiedziana, ale która jednocześnie nie chce opuścić lokalu, jest zobowiązana do wypłaty wynajmującemu odszkodowania w wysokości wartości miesięcznego czynszu (oczywiście płatne co miesiąc). Opłata od pozwu o eksmisję wynosi 200 złotych.
Warto przygotować się na to, że może dojść do cofnięcia eksmisji – w przypadku, w którym lokator odwoła się od wyroku i sąd uzna, że okoliczności, w których nie dopełnił opłat za mieszkanie będą dla niego łagodzące (dłużnik musi przedstawić je w odwołaniu), wówczas cała sprawa będzie musiała zakończyć się polubownie – rozłożeniem spłaty na raty bądź terminowym odroczeniem spłaty (zazwyczaj jednak takie sytuacje mają miejsce w sporach pomiędzy spółdzielniami czy wspólnotami mieszkaniowymi a ich lokatorami).
Eksmisja z prawem do lokalu socjalnego lub bez
Po przeprowadzeniu sprawy właściciel może skierować sprawę do komornika, który informuje lokatora o konieczności opuszczenia lokalu, a jeśli ten nie zastosuje się do wezwania – wówczas komornik przeprowadza postępowanie mające na celu usunięcie lokatora. Aby jednak do tego doszło, sąd musi wyznaczyć (w określonych przypadkach) lokal zastępczy (socjalny, komunalny). Podobnie przebiega eksmisja z mieszkania komunalnego (bez umowy najmu lub z umową), a także eksmisja z mieszkania socjalnego.
Może się przy tym zdarzyć, że dokonana zostanie eksmisja bez prawa do lokalu socjalnego, jednak są to wyjątkowe przypadki (mają miejsce zazwyczaj wtedy, gdy eksmitowana osoba ma się gdzie przenieść lub wówczas, gdy nie odpowie ona na pismo sądowe wymagające uzasadnienia, że dana osoba ma prawo do lokalu socjalnego). Więcej informacji o okolicznościach, w których dochodzi do eksmisji, a także o drogach jej przeprowadzania na blogu Itogis, do którego lektury serdecznie zachęcamy.
Jak długo jest ważny nakaz eksmisji?
Do niedawna osoba z nakazem musiała opuścić lokal w ciągu 6 miesięcy od wydania takiego nakazu – obecnie jednak funkcjonuje okres ochronny, który trwa od listopada do marca (o którym pisaliśmy już w artykule Eksmisja z mieszkania własnościowego – kiedy, ile trwa, kto wnioskuje, kto przeprowadza?), a dodatkowo niemożliwa jest eksmisja na bruk – oznacza to, że osoba nie może być eksmitowana bez wskazania jej przez sąd (a właściwie określoną jednostkę samorządu terytorialnego) lokalu zastępczego – pomieszczeń, lokalu komunalnego czy socjalnego.
Czy można eksmitować osobę zameldowaną?
Wątpliwości dotyczące eksmisji osoby zameldowanej w lokalu pojawiają się zazwyczaj w przypadku członków rodziny. Prawo dopuszcza możliwość eksmisji osoby zameldowanej w danym lokalu – na przykład w sytuacjach przemocy domowej, uciążliwego alkoholizmu, utrudniania innym domownikom normalnego korzystania z mieszkania czy łamania porządku domowego i zasad współżycia rodzinnego. Wówczas również – tak jak w sytuacji opisanej powyżej – należy złożyć do sądu wniosek o eksmisję (przy czym w rodzinach, dla których założona została tak zwana Niebieska Karta postępowanie to jest ułatwione). Więcej informacji o eksmisji zameldowanego w mieszkaniu członka rodziny znajduje się w artykule Jak eksmitować męża lub żonę z mieszkania.